Fachgerechte Planung bei Altbausanierungen


Schäden durch nicht erkannte Konstruktionsarten und deren Folgen.
Warmdach - Kaltdach, was ist zu tun?

Beispiel eines möglichen Problems, auf das man im Rahmen einer Sanierung eines Altbaus stoßen kann.

 

Es handelt sich bei diesem Bauteil um ein Flachdach aus den 70er Jahren. Da Dach verfügte über eine Dachhaut aus Brettschalung wie auf dem Bild zu sehen ist. Oberhalb der Schalung besteht die Dachhaut aus Kupferscharen, dies bedeutet die Dachhaut ist Diffusionsdicht. Somit war das Dach als sogenanntes Kaltdach ausgeführt. Auf die Einzelheiten der Konstruktionsregeln möchte ich an dieser Stelle nicht weiter eingehen, dies sollte nur durch einen erfahrenen Planer erfolgen. Bei einem Kaltdach tritt im Trauf- oder Ortgangbereich Luft ein und am First wieder aus. Auf dem Bild ist aber deutliche zu sehen, dass die Belüftungsöffnung im Bereich der Traufe fehlt. Es zeigte sich in diesem Bereich auch deutlich, dass es in der Vergangenheit schon zur Tauwasserbildung gekommen ist. Das Dach hat dadurch zwar keinen Schaden genommen, aber dieser Schaden hatte sich auch schlimmer entwickeln können.


Stolpersteine und Anforderungen an eine Altbausanierung

Ein Nachteil, wenn man einen Altbau erwirbt, ist das man viele Details/Bauschäden nicht einsehen kann und an diesen Stellen dann sprichwörtlich die "Katze im Sack" kauft. Im Folgenden sollen nur einige Beispiele der beschriebenen Problematik genannt werden.

·         Es fehlt der Einblick in vorhandene Kehlbalkenlagen des Daches?

·         Ist in den Bauteilen erhöhte Feuchtigkeit vorhanden?

·         Sind Salze im Mauerwerk vorhanden?

·         Wie steht es um die elektrischen Leitungen sowie die Heizungsleitungen und Trinkwasserleitungen im   Unterputzbereich?

·         Ist der Dachstuhl von Schädlingen befallen?

·         Wie ist der Zustand der Fenster?

·         Wie ist der Zustand der Heiztechnik? (Austauschpflicht EnEV)

·         Liegen Schäden an Geschossdecken vor? (Holzbalkendecke)

·         Entspricht das Gebäude den damaligen Vorschriften?

 

Im Rahmen der Untersuchung der Bausubstanz, sind die folgenden Untersuchungen fast immer notwendig, um eine ausreichende Sicherheit in der Planung zu haben.

 

·         Orientierende Feuchtigkeitsmessungen sind immer zu empfehlen.

·         Bei offensichtlichen Feuchteschäden sollte auch geprüft werden ob eine Versalzung des Untergrundes vorliegt.   Das Wissen um die Versalzung eines Untergrundes, ist für die weitere Planung von großer Bedeutung.

·         Details, die nicht frei einsehbar sind sollten über ein Endoskop in Augenschein genommen werden.

·         Im Zweifelsfall sollten Verkleidungen zurück gebaut werden, um den Zustand genau zu überprüfen.

 

Die Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit und lässt sich natürlich beliebig fortsetzen. Aus diesem Grund ist eine Bestandsaufnahme eines Gebäudes, dass sie erwerben möchten unabdingbar, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden.

 

Eine solche Bestandsaufnahme/Anamnese setzt ein hohes Fachwissen des Planers voraus. Im Rahmen der von mir durchgeführten Sanierungsplanung für Altbauten, wurden von den Auftraggebern immer wieder die folgenden Leistungen gefordert.

 

·         Begleitung schon bei der 1. Objektbesichtigung und Mithilfe bei der Kaufentscheidung.

·         Nach Kauf des Gebäudes, eine Bestandsaufnahme und ein Schadenskataster soweit notwendig.

·         Entwicklung eines energetischen Sanierungskonzeptes, um das Gebäude für die Zukunft gut aufzustellen.

·         Eine fundierte Kostenschätzung nach Aufstellung des Sanierungskonzeptes. Hier sollte auch direkt geklärt werden   ob eine wirtschaftliche Sanierung überhaupt möglich ist.

·         Koordination mit anderen Fachplanern.

·         Abwicklung der Projektfinanzierung im Rahmen der Beantragung von Fördermitteln.

·         Erbringen der Detailplanung für die jeweiligen Gewerke.

·         Gute Erreichbarkeit zur schnellen Problemklärung.

·         Erstellen von Angebotsunterlagen und einholen der entsprechenden Angebote.

·         Überwachung der Bauleistungen der einzelnen Gewerke und Abnahme dieser.

·         Verhindern böser Überraschungen und Nachträgen.

·         Pünktliche Fertigstellung der Umbaumaßnahme.

·         Ausstellen der erforderlichen Bestätigungen im Rahmen von Förderungen und EnEV nachweisen.

·         Erstellen der Baudokumentation.